规范房地产业 促进住房消费

主持人：本刊主编孙明泉

特邀嘉宾：中国城市经济学会秘书长刘维新

●住房二级市场逐步开放，有利于房地产市场的繁荣，但需要相关政策配套

●房地产评估的核心和难点是土地资产评估，应组成统一的房地产评估业

●结合老百姓收入水平制定合理的收费标准是物业管理健康发展的关键

●应扩大公积金的实施范围，在发达地区可考虑试行住房抵押贷款证券化

●尽快制定土地产权与房屋所有权的法规，建议住宅市场分两个市场运作

●制定商品房与经济适用房的收入划线政策，经济适用房在销售上不宜敞开

放开、激活住房二级市场，是促进居民住房消费的重要一环。继上海、青岛等城市放开住房二级市场以后，首都北京的二级市场也已于11月15日正式放开，已购公房上市一时间成为人们街谈巷议的话题，但从现实来看，市场上的反应并没有人们预期的那样“火”。原因何在？中央经济工作会议明确提出：要继续实施促进经济发展的一系列政策措施，“扩大国内需求”，“当前的重点是启动住房、教育等方面的消费”。如何启动？早在三年前，本刊曾用一整版的篇幅，以“住房消费：国民经济新的增长点”为题，刊登了著名经济学家刘方、尹世杰、杨圣明等人对促进住房消费的看法（参见1996年9月28日本刊）。作为续篇之一，今日本刊推出中国社会科学院研究员、中国城市经济学会秘书长刘维新对住房消费的见解。

主持人： 本月15日，北京市正式放开房地产二级市场，已购公房上市一时间成为人们议论的热门话题。这对北京房地产市场乃至全国房地产业的发展将产生什么影响？

刘维新： 支持房地产业发展的因素很多，而允许已购公有住房上市无疑是一个重要条件。它必将极大地促进我国房地产市场的发展。事实上，全国许多城市，早在北京之前已开放了二级市场。住宅二级市场开放，加之公积金制度在全国的推行、住房金融条件的放宽，都为以小换大、以旧换新改善住房环境的消费者创造了条件。从宏观上看，这些措施将有利于房地产市场的进一步繁荣和发展，同时，对拉动内需，使住房产业成为国民经济新的增长点和消费热点，也将起到积极的作用。

主持人： 目前，我国房地产业发展中，已由过去单一的国家投入转为国家、企业和个人三个方面多渠道投资，住宅的开发建设相应地也出现了多种形式，如私人建房、集资建房、商品房、经济适用房等。这几种建房形式对整个房地产业发展各有什么影响？

刘维新： 几种方式各有长短。私人建房在小城市和镇以下的社区占有很大份额，有利于调动各方面向房地产投入的积极性。其缺点是难以满足城镇总体规划的要求，在人口稠密、地价高昂的大中城市难以实行。这一块还有待出台政策规范。开发商建的商品房一般都能满足城市规划的要求，但由于其对利润的过分追求和开发成本的不合理的摊入，大大提升了商品房的售价，不利于满足城市中低收入者的有效需求，也挤占了相当数额的信贷资金。合作建房以合作集资为特征，是政府给予一定的优惠政策，加之没有开发企业的利益分享，住宅问题的开发成本较低，应该说是解决中低收入住宅的一种有效方式。合作建房在整个住宅建设中的地位和规模，以及与商品房、经济适用房之间的关系，目前尚缺政策上的区别和规范。经济适用房是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，由政府直接组织建设的。这部分住宅建设，政府给予很多优惠政策，开发利润受到限制，因而其房价比一般商品房价格低30％—40％，也较容易形成开发规模，基本上能够适应工薪阶层的购房需求。但由于雇员众多，部门齐全，等级森严和讲求排场，也会产生高成本低效率的弊端。房地产开发商建设的商品房住宅与政府牵头建设的“经济适用房住宅”之间缺乏政策协调和规范，可能会影响到整个房地产业的发展。但不管怎样，一个基本的事实已越来越明确，那就是，住房消费正日益成为国民经济新的增长点。

主持人：长期以来，职工住宅实行的是一种福利分配，随着市场经济的逐步发展，取消福利分房是历史的必然。问题是，由福利分房到完全的货币化分配中，恐怕要有一个过渡期。在这个过程中，我国住房产业发展会受到什么影响

刘维新： 肯定会有影响。多年以来，许多机关企事业单位的职工住房是单位购买商品房后，再分配给职工居住，推动了商品房价格无节制的攀升，导致房价与职工的有效需求严重脱节，要调整到真正市场水平需要相当的时期。此其一。其二，原有的福利型分配，掌权者可以先分、多分和分好房，无权者难以分配到好房子甚至分不到房，导致住房分配的不合理和不公正。要解决过去的不公平和不公正，防止今后类似问题的再出现，也需要相当时间。再者，由于房价过高和分配的不公平性，导致隐形租赁市场的大量出现，致使一部分人，尤其是刚参加工作的青年人，买房买不起，租房又太贵，给这部分人住房造成难以解决的困难。要解决分配不公和形成较为合理的租赁市场，都需要时间。最后，货币化分配需要资金的支持，在经济发达的地区和城市，可能很快就能落实住房货币化的资金，但在中西部地区的城市，落实资金就成为难题，也有一个梯度发展的过渡期。总之，在全国实现住房分配货币化需要经济上的支持和时间上的准备。

主持人： 当前房地产业发展中的一个重要问题是商品房大量积压与大量开发并存。在商品房大量积压的情况下，为什么房地产开发投资还急剧上升？

刘维新： 在我看来，一是行业利润的驱动。从理论上讲，资金流动受利润的驱使，大量资金流向房地产开发，其根本原因是房地产的行业利润率较高。这一点从1996年、1997年深沪股市的12个行业上市公司的平均净资产收益率就可看出。房地产的净收益率仅次于高科技、电子、化工、家电、汽车行业排在第6位。二是政策导向的推动。1996年下半年中央在宏观调控成功不久，就提出把住宅业培育成为新的经济和消费热点的口号，在拉动住宅消费方面出台了不少措施，这就扩大了市场的开发总量。三是住房需求的拉动。中国目前已进入城市化快速发展期，城市人口增长较快，加上人民生活水平的提高，对改善居住条件需求迫切，预期市场份额很大，这也是推动住宅投资上升的重要因素。但是，实际需求和有效需求是两个不同的概念，只有培育有效需求，才能形成市场需求。四是风险意识淡薄。房地产开发企业，多数为国有企业，企业经理不承担风险责任，而投资都是国家资金或者是国有银行的信贷资金，目前我国尚未有追究个人决策失误责任的法律规定，这是盲目投资的动因之一。

主持人：前几年，一大批房地产开发企业雨后春笋般地冒出来，尽管后来有过整顿，但人们对其中的一部分开发商开发的商品房有一种信不过的心理，主要是感觉个别企业的素质不高。

刘维新： 是有这个问题。我国的房地产开发企业，虽然经过1993年宏观调控时期的整顿，数量尽管有所减少，但素质问题没有根本解决。目前仍然还有近3万家，经过建设部的资质审查，能达到1级资质企业的仅220家，占房地产开发企业总量不足1％。这种状况不适应房地产，尤其是住宅业发展的需要。因此，如果不提高开发企业的总体素质，房地产产品质量就难以提高，豆腐渣工程也就难以避免，这是住宅业发展的大敌。

主持人：造成房地产开发企业总体素质不高的原因在哪里？

刘维新： 除部分开发企业本身素质不高外，建筑企业过多、过乱也是造成总体上素质不高的重要原因。正是由于不少房地产开发企业和建筑企业人员素质双重低下，结果造成工程质量降低，这是导致商品房积压的一条重要原因。这些劣质产品不仅占用了大量信贷资金，还造成不少呆帐、坏帐。这不仅对住房金融发展十分不利，也影响了住宅市场的形成和发展，甚至还关系到千家万户的生命安全，关系到社会的安定。所以，对房地产开发企业和建筑企业必须进行整顿和规范。

主持人： 就目前来看，影响住房市场发展的一个重要方面，是人们对房地产中介服务与物业管理方面的反映较多，有人说“房价雾里看花信不过”、“商品房买得起住不起”，从而影响人们对市场的信心。

刘维新： 近20年来，房地产业及住宅业得到迅速发展，但房地产的中介服务机构却起步较晚，发展迟缓。如房产评估、法律咨询、经济中介、租赁中介等行业，至90年代初期才开始出现，在发展实践过程中也存在不少问题。就评估来讲，目前有多个部门主管，评估结果可能大不相同，评估价值悬殊很大，导致许多社会矛盾和纠纷。其实，房地产评估的核心和难点是土地资产的评估，应以土地为核心组成统一的房地产评估行业。法律咨询及经济中介、租赁中介发展迟缓，行为非常不规范，也需要研究和规范。

谈到物业管理，很多人以为是这几年才出现的新事物，其实，在80年代中期就已经在沿海较发达地区的城市出现，如广州、深圳、厦门等城市。由于没有统一的政策法规，在各个城市的物业管理中存在不少问题。其表现：一是收费过高与居民收入水平不相适应；二是只有收费但缺乏有效管理和维修，物业管理人员盈利思想严重，缺乏为居民服务思想；三是政府对物业行业的规范和管理不够，居住者与物业管理者矛盾突出，阻碍了物业的健康发展。因此，物业管理如何结合中国百姓收入水平制定合理的收费标准是物业发展的关键。

主持人： 您前面谈到，支持房地产市场发展，促进居民住房消费的因素很多，我想这其中肯定也包括钱的问题。很显然，许多人是想买房却一时凑不齐钱，这就迫切需要发展住房金融。在这方面，您有什么建议？

刘维新： 我想，当前应进一步扩大住房公积金的实施范围。因为在住房分配货币化以后，公积金将成为工薪阶层解决住房的主要依托，是扩大住房消费市场的源泉。所以全面推行住房公积金，完善住宅公积金制度，面向个人住房消费是拉动内需的重要途径。另外，也是最重要的方面就是要建立与完善住房金融信贷体系。从发达国家的实践来看，凡是房地产业成为主导产业的国家，住房金融信贷体系都比较完善，并且发挥了重要的支撑作用。但我国住房信贷至今发展迟缓，住房金融体系很不完善。金融机构惜贷心理严重，制约了个人住房消费信贷的发展。很多人反映，个人住房信贷的手续过于繁杂，中间费用过多，影响了个人住房消费信贷的发展。美国的经验是建立和发展住房金融的二级市场，并使之证券化。这样，一方面解决了住房消费的资金来源，延长了个人信贷的还款期限，促进了个人消费的发展；另一方面，也化解了金融机构的“短存长贷”的信贷风险，为金融机构大力发展个人消费信贷创造了条件。尽管我国目前实行住房抵押贷款证券化的条件尚不具备，但从长远看，是必须发展的，也是很有前景的。我认为，可以先在较发达的地区试点。

主持人：要全面推动住房二级市场发展，显然还需要很多条件，尤其是政策支持。其中一个问题是，按我国现行法律，土地产权与房屋产权是分离的，即土地制度实行的是公有制形式，城镇土地国家所有，农村土地集体所有，土地所有权不是商品，不准买卖和流通。这一政策在住房产业发展中有什么具体影响？

刘维新： 由于所有制形式的多样化和市场经济的运作，作为生产要素的土地不可能再延续无偿使用的形式，因此就产生了以下几种土地使用的方式：（1）从事商业性的房地产开发所使用的土地，是以出让形式并限定使用期，其中工业用地为40年、商业用地为50年，住宅用地为70年。这样的房地产产品，其房屋的产权是永久性的，而土地使用权是有期限的，因此这种住宅实际上只是在一定期限内具有完全的产权。（2）对于“经济适用房”的开发建设，土地是以无偿划拨形式取得的，并给予许多政策优惠，其目的是为了解决中低收入家庭的住宅问题，其土地使用是无期限的。（3）合作建房这种形式的土地取得有两种方式：一是以原计划拨土地，一家出钱一家出土地，建成后的住宅双方按比例分成；二是企业职工集资成立合作社，政府给予土地支持进行合作建设住宅，以解决职工的住宅困难。（4）由开发公司负责对旧有住宅的搬迁安置，政府划出改造范围，国家不收取土地出让金，除安置外的商品房向社会出售，只发给房产证，没有土地使用权证。还有一种是原来划拨土地建成的旧有住宅，也称“公有住宅”，目前全国各个城市对这类住宅也大多出售给居住的职工。除第一种住宅具有一定期限的完全产权外，后几种住宅都不具有完全的产权。这是我国房地产一大特色。

主持人：这可能会影响到住房二级市场发展。

刘维新： 是这样。以上种种形式的住宅，目前在一些城市，如北京、上海、青岛等，在住宅二级市场已经允许上市交易。从法规政策角度观察，这就容易导致土地使用期限及房屋土地产权的混乱，急需制订相关的政策和法规给予界定和规范；否则，几十年后将会产生许多社会矛盾和产权纠葛。

主持人：住宅的土地产权和房屋产权混乱，在住宅市场的运作中具体会遇到什么困难？

刘维新： 产权清晰，是市场经济运作的前提。房地产的产权核心是土地，房屋只是土地的附着物。在市场经济条件下，商品房市场是具有完全产权的商品住宅，在规定期限内其生产、流通和交换都应按市场方式进行运作。对公房出售、经济适用房、合作建房的住宅上市，必须补交地价后方能上市。但补交地价，有几个难以解决的问题：一是同一幢楼内住着几百户，有的上市，有的不上市，甚至有的尚未购买，土地使用年限如何计算和划分？上市的补交地价，未上市的仍然无偿使用土地，显然是不公平的。二是二手房上市要不要评估？地价评估的差异如何解决？因为随着住宅区域环境的不断改善，其级差地租也是不断变化的，当年出售与五年之后出售的住宅，所补交的地价差异很大，在同一幢楼同一地段出现各种地价，所产生的社会矛盾如何处理？三是纯商品房土地使用期限是70年，随使用年限的延伸其价值也必然衰减，剩余的价值如何计算？如果再与无地价住宅在同一市场运作，年限差、价值差如何解决，以什么作为计算标准？等等，都是需要研究和解决的问题。

主持人： 解决这些问题您有什么建议？

刘维新： 也谈不上很好，但建议有关部门考虑。具体地说，从政策上有三个解决方案供选择。：

方案一：住宅市场分为两个市场运作，即以出让形式取得70年的土地使用权的住宅单独运作，主要对象是高收入者；土地使用权到期后，由房主去补交地价。另一种市场是以无偿划拨土地使用权的住宅用地，即经济适用房和出售公有住宅，采取房地分价，政府委托物业管理公司向住宅使用者收取地租，把地租分摊一个月交一次，住户也基本能够承受。住宅产权的交易，只是房屋产权的变更，土地使用权不变，谁购买住宅，谁交地租。这种方案的弊病是：商品房与经济适用房在市场上多次交易后难以区别，也会给交易市场带来麻烦。

方案二：商品房与经济适用房（含公房出售）都在一个市场运作，原划拨土地的住宅用地上市场交易，按城市基准地价的等级，补交土地使用权价格，也可称土地收益金。目前在一些城市已经这样运作，但问题是：土地使用期限难以划分。商品房的土地使用是有期限的，而经济适用房土地使用权是无期限的，长期下去有期限与无期限的住宅混在一起会导致许多社会矛盾。几次交易后，随着时间的延长，商品房的价值将大幅度衰减，产生住宅价格的扭曲，引发市场运作的混乱。

方案三：商品房，尤其是已建成的普通住宅的商品房，取消土地使用权的使用年限，经济适用房和公有住宅出售上市一律都补交土地收益金，使商品房与经济适用房在同一个市场上平等运作。这样做就要修改现有的有关法规，如土地管理法、土地出让转让条例、城市房地产管理法。如按此方案实施，面向高收入的高档住宅和别墅区，要实行高税收政策。限定范围，高档住宅的开发企业，不准开发和经营普通商品房住宅。

当前，就住宅市场来讲，迫切需要制定的是商品房与经济适用房的收入划线政策、户型设计与居住面积划分政策，在开发建设和流通消费上给予政策区别划线。对于经济适用房的开发要给予政策限定，在销售上不能敞开。商品房的开发商不能开发普通住宅的产品，没有这种政策界限，就会导致住宅市场的混乱或经济适用房挤占商品房市场，造成商品房大量积压，给经济发展埋下潜伏危机。这是当前必须尽快制定的政策，也是需要尽快解决的住宅市场运作的实际问题。

主持人：人们普遍认为，放开二级市场以后，我国的房地产业，尤其是住宅产业将进入一个健康稳定的发展时期。您看这个快速发展的时期何时才能条件成熟？

刘维新： 住宅的开发建设、流通和消费将逐步走向成熟，住宅市场运作也将得以完善，从外部环境到内部需求，都为住宅市场展现良好的前景。但是，这种前景不是马上就可以到来的。我预测，2000年至2002年将是中国房地产业相对停滞或较慢的发展时期，因为有个空置房的消化期、政策调整和人们转变观念、增强经济能力的适应期。2002年之后将在中国出现房地产，尤其是住宅产业的快速、健康发展的新时期。房地产及住宅业的增加值也将从目前占国内生产增加值的5％左右，增至到8—10％，真正成为城市经济发展的主导产业和支柱产业。

主持人：为更快地迎来这一时期，我们是不是应作些必要的准备，也就是说发展的条件？